ヨッシーの不動産営業日記

　もう青にはしたくない、ゴールド免許のよっしーです。

　不動産営業の必需品と言えば、『宅地建物取引主任者証』もありますが、多少耳も痛いので、この話はまたの機会で。

　それ以外の必需品と言えば、自動車免許なのではないだろうか。地域によっては車に乗らず営業するところもあるが、それはほんの一握りだと思う。

　物件の下見や案内、関係各所への移動、車で動くことも多い。

　昔ながらの体質で、ついつい深酒の影響や契約祝いに・・・免許取消しや停止処分を受けたことのあるひと、少なくないと思う。

　軽微な違反による免許停止処分の場合、免許センターへ出向き講習を受けてすぐに免許が復活する場合もあるが、度合いによって講習＋停止期間1ヶ月なんてことになると、支障をきたし兼ねない。

　以前、免許停止中にも関わらず、その一切を明かさず毎日の通勤と仕事で運転を続けていた人がいた、そのひとは会社にもその事実を伝えず、無事停止期間を乗り切ったが、普通では考えられない。

　立場もあったのだろう、当時『部長職』でもあり周囲への建前も考えて言わないと言っていたが、単に恰好が悪いと思っているだけではないか。

　しかしその彼もその数ヵ月後、不動産業界にいられない状況に陥ってしまった。

　私自身、免許くらい持っていて普通と思っているが、万が一、使用できなかったり、または再取得を考えるとゾッとする。

　この年齢で教習所に通ったり、短期集中で合宿などに行ってストレートで帰って来れる自信などない。

［ＰＲ］　「不動産購入者向けメルマガ」
　不動産取引の知識と購入の考え方を優しく解説し、どなた様にも役立つ情報を掲載。

　私立高校受験を試みようものなら即勘当、よっしーです。

　姉・姉・兄・本人と兄弟多いからなのか？私立には私の知らない何かがあるのか？私の高校受験の際、『私立に行きたい』なんて言おうものなら、父親のパンチパーマの巻がキツクなります。

　普段仕事をしていて、お客さんから出される条件で『学校』というキーワード多いです。

　『学区限定』ではない場合、すでに学校に通われているが転校が可能な場合、またはこれから通う場合、どちらにしても通う学校について気になるものです。

　私の場合、

　小学校は、当時子供が歩いて25〜30分くらいの距離

　中学校は3分

　高校は自転車10分＋電車20分＋徒歩5分の計35分

　中学校は近すぎたせいか、行ったり行かなかったりが多く、高校はその反動で、時間が掛かると言って足が遠のいたりと、あまり褒められる態度ではなかったと記憶している。

　小学校のころというと、『あまり苦にしていなかった』というのが正直な感想である。

　今現在、仕事で条件を聞く際、『学校はなるべく近く』を希望するお客さんは多い。近くて不便は少ないと思うが、『学校は絶対に近くないと』となるのと、疑問に思ってしまう。

　不動産を探す際の基準を『距離』ではなく、『安全性』を考えると視野が広がるのではないでしょうか？

　仮に少し距離があったとしても、道路の幅員も広く、歩道が整備され、明るい道路であれば、通わせる親の立場とすれば安心なのでは。

　物事を見据える視点、少しだけ変えてみるのも一考かもしれません。

[ＰＲ］　「不動産購入ガイドブック」
　不動産購入は、知っているか知らないかで、大きく結果が変わります。A4ファイル400p超の情報を収録。

　選挙に行くのは、国民として当然！よっしーです。

　参議員選挙も終了しました。選挙が終わるまでは、何があっても『お咎めなし』という認識ありましたが、今回の選挙では開票前に公職選挙法違反で逮捕者も出たとか。

　今回のたくさんの候補者の中で、規定の掲示板など以外で違法看板も多く見受けられた。

　他地域では分らないが、千葉県内は緑が多く残る街道筋では、明らかに違法である看板が目立った。

　2〜300ｍ間に何枚もの看板を立てているのです。

　あくまでも、これから法律をどうしようとか、みんなの生活をどうとか言う立場になる人が、これでは困ったちゃんである。

　これが風俗店のステ看板や我々不動産屋の現地売り出し看板ならまだしも、先生といわれる立場のひとが同じことやっていては、誰でも政治家になれるかと勘違いしてしまいそうである。

　不動産業者でも現在では、ほとんどステ看板を使用せずに、売り出ししている会社も多くなっている。
　しかし、その反面またまだ、折込広告と近隣へのポスティング、飛込み営業を行うイケイケの会社も存在する。

　月にどれくらいの反響数があるか定かではないが、聞くところによると、一台の車に数人が乗り込み、一団の住宅地に行き飛び込みで建売を売る会社で、月の反響数の70％が飛込みによる成果とも聞く。

　業として行う場合、利益を上げるため、多少のやりすぎもアリかもしれないが、建前を考える立場やその立場を目指すなら、表立った部分だけでも、完全に演出してもらいたい。

[ＰＲ］　「不動産購入ガイドブック」
　不動産購入は、知っているか知らないかで、大きく結果が変わります。A4ファイル400p超の情報を収録。

　セミの一生を考えて見ました、よっしーです。

　昨晩、社長柴田と仕事帰りに、近所の飲食店で夕食に向かいました。

　そこで人生初のモノを発見！！そう上の写真です。お分かりになりますか？

　セミです。しかも脱皮前の！！動いているのです。皆さんも木などに張り付いた脱皮後の『脱け殻』はご覧になったことはあると思いますが、動いているのです。

　これを見てついつい、携帯のカメラで写真をと思った瞬間！脱皮後のセミは、ひとの気配があると逃げてしまうのに、こいつは私に向かってグングン進んでくるのです！？

　よくセミの一生と例えられます。長い時間、土の中で過ごし、やっとの思いで外界に出てくるが、夏の短い時期で一生を終えてしまう・・・

　何とも、もどかしい半生であるが、今一度考えてみた。

　人間の見えるその一瞬で人生が終えるのは非常に悲しく思えるが、その前に数年、土の中で生活しているのである。

　もしかすると、セミの一生の内、土の中で生活することがメインイベントであり、外界に出ることは『定年後の世界一周旅行』的な位置付けなのかもしれない。

　土の中で人生を謳歌してしたのかもしれない。それをまるで短い半生と感じるよりも、合理的に思える。


　物事の捉え方で、まるで考えたが変わる。一般的に見て、あまり良くないと評価される不動産であっても、その人によっては、とても良い不動産評価になることもある。

　反対に自分にはあまり必要ないが、みんなが行列しているから、何を目的か分らないまま自分の番になり、気付いたら新築マンションの購入の行列。

　まぁ〜買っておいてもいいかなぁ程度に考え、後で不必要と感じたり、大きな重荷になっている人も多く見掛ける。

　長い時間、後ろを振り返り復習は誰でも出来るが、先をきちんと見据えて予習することは、ひとによって限度がことなる。

　自分に出来ないこと、『まぁいいや』ではなく、信頼のおける専門家に教えを請うこと必要である。

［ＰＲ］　「住宅ローン相談」
不動産実務に強いファイナンシャルプランナーがベストの資金計画をアドバイスします。

　独身ですが、、、よっしーです。

　最近の近況報告、といっても結婚まだしてません。近いうちにとは思っており、結婚の際はこのブログで挙式から尻に敷かれている状況などはご報告しようと思います。

　さて、私よっしーは結婚もしていなければ、よそで認知した子供もいません。他人様の子供でもかわいいのに、もし自分の子供、しかも自分に似た子供がいようものなら、申し訳ありませんが、しばらくの間は仕事が手に付かないのでは！？と自分なりに心配してしまいます。

　ここのところ、打合せや案内の時に子供さんが同席する機会が多いのです。年齢的には数ヶ月〜4歳くらいまで。

　ハウスメーカーなどでの打ち合わせの際、土地に関してはきちんと説明しますが、建物のプランや仕様については若干専門外の感もあり、ハウスメーカーの営業マンが説明しているときなど、同席の子供さんの遊び相手をすることがあります。

　つい何年か前まで、『2歳以上は管轄外』という持論を持っていました、管轄外は私ではなく、子供さんの方であり、『怪しいおじちゃん』に映っていたのでしょう。

　その子供さん掴まえて、『お・に・い・ち・ゃ・ん、はい！もう一回言ってみて』と強制的に言わせていた頃。

　自身の年齢からか、気付くと増える白髪と右肩上がりの肥満を自分なりに理解し、『もうお兄ちゃんじゃないんだ』と諦めたころから、グングン来てます！！子供さんからの支持率。

　展示場の中だから許せる『おじちゃんと向こうで遊ぼうか？』

　全く知らない子供さんに同じこと言ったら、しばらく仕事が出来ない状況に陥ります。

　気をつけて言葉は使わないといけません。

［ＰＲ］　「不動産購入相談」
　不動産を探す前の「探し方」や、自分達に合った住まいを知る「探す内容」の相談。

　本物の『イタチ』見たことがありません、よっしーです。

　世間には『イタチごっこ』という言葉が存在する。

　片方がもう片方に対し何かを行うと、やられたもう片方の側は同じ方法か、手口を変えて片方に何かをやり返す。そうしてまたやられた側は手口を変えてもう片方へやり返す。

　『やったらやり返す』の繰り返しの意である。

　あまり良い意味では使われない言葉である。そんな『イタチごっこ』不動産業界や建設業界だけではなく、どんな業界でも生じることだと思う。

　法規制を潜り抜け、斬新な抜け穴を探し出す、ダメだと言われていることを無理に押し通したり、こっそりと行ったりすることは決して許せない。

　明らかに他人に損害を与えることと、単に『派手にやりすぎ』どちらの場合も全面的に規制してしまうことがある。

　後者は同業者からのヤッカミも含め規制対象になることが多い。しかし規制する側のなかにも、事情を理解して多少の関わりを持つ者いて、本来出来るのに『全部は規制しない』配慮がされているように思う。

　私利私欲のために、一部に対して特別な配慮はするべきではない。

　しかし、どんな状況下に置かれても、小さい隙間を探し当て、すり抜けてしまう能力や探究心に惚れボレしてしまうことがある。

　こどものころ『せんせ〜い！バナナはおやつに入るんですか？』と聞いていた人たち、もしかするとそういった素質を持ち合わせていたのでは！？

［ＰＲ］　「土地の選び方セミナー」
　土地だけでなく不動産を探す前に知っておきたいことをぎゅっと凝縮したセミナーを開催。

　昨日、突然ですが観覧車に乗り込んだ、よっしーです。

　無知とは恐いもので私は、葛西臨海公園という存在を知らず、ここの観覧車はディズニーリゾートにあるものだと思いました。

　観覧車の営業時間ギリギリに着き、大慌てでチケットを買い、17分間の夢のような夜景と、ディズニーリゾートの花火を見るために観覧車に駆け込む。

　忘れてました、私、高所恐怖症だったみたいです。

　乗り込んで4分の1を過ぎた頃、突然の恐怖心が・・・夢の17分間が悪夢に変わり、手のひらにはビッシリと汗をかく時間。

　何でも見切り発車はダメですね。。。

［ＰＲ］　「不動産購入サポート会員募集中」
会員の方だけがご利用頂ける不動産購入のプレミアムサービスです。不動産、住宅ローン、保険見直しなど、不動産を購入する際のさまざまな場面にあわせて、多彩なサービスをご用意しております。

　地鎮祭の時、砂の山に鍬を入れる際の掛け声、『エイ、エイ、エイ』の声って高いと思うのは私だけですか、よっしーです。

　先日、土地の引渡しをし、いよいよ着工です。

　絶好の天気にも恵まれ、暑いくらいの天候です。梅雨にも関わらず、連日の晴れに伴い少し生えた草に水滴もなく、気持ちのいい地鎮祭を迎えられました。

　地鎮祭の際、神主さんが読み上げるあの独特の節回し、お経と同じで宗派がみたいなものあるのでしょう。

　何を言っているか理解できないが、毎回違う感じがするのは私だけでしょうか？

　『かしこみ〜かしこみ〜』

［ＰＲ］　「不動産購入者向けメルマガ」
　不動産取引の知識と購入の考え方を優しく解説し、どなた様にも役立つ情報を掲載。

　文句があるときは車から降りて言います、よっしーです。

　私の働く千葉県、道幅に比べて車の量が多い気がします。住まいのある茨城県取手市は一部の地域を除き、あまり渋滞で悩むことはない。

　その分、『周りに車なんていないだろう』と思い、交差点を一時停止せず進んで事故になるという、ほのぼのというかウッカリものが多い茨城県。

　さて、千葉県というと、よほど奥地に行かなければ、車を見ないなんてことはない。市街地の主要道路の慢性的渋滞は当たり前のようになっている。

　私は、さほど気にはしないが、なかには渋滞にハマってしまうと極度のストレスを感じる方がいる。そんな方はガムを噛んだり、リラックスできる音楽を聴く程度では、ストレスは解消できない。

　そんな方への一番のリラックス方法は、『抜け道』でしょう！しかし、そんな抜け道までもが渋滞なんてこともある。

　今日の午前中に役所へ物件調査に行った。多少の渋滞もあり、思いの他時間が掛かってしまった。調査を終え、急ぎ事務所に戻る途中、またも渋滞にハマる。

　県道から国道に繋がる道、いつも渋滞している道である。路地から出てくる車を見つけ、私の前に入るのか、それともただ横断するのかわからないが、スペースを空ける。

　手を上げる訳でもなく、会釈する訳でもない。ただスッと私の前に車が入った。少しムッとした。

　その後約20分程の渋滞の間、他の事を考えていると、今度は運送会社のトラックが一台、路地から私たちの進む方向とは逆に向かうようウィンカーが出ている。道路上の車はゆったりと流れている状態だった。

　しかし突然、前の車が突然アクセルを踏み、前の車との車間を詰め出した。ずいぶんセコイ人だなと思うと、先の信号が赤に変わり流れていた車が止まる。

　ちょうど前の車が止まったところは、トラックが出ようとしている路地を塞ぐ形で停車。トラックの運転手は少し困り顔。

　道に開けてもらうよう、軽くクラクションを鳴らすトラックに対し、私の前の車は動じない。するとトラック運転手が車を降りた。

　少し会話をした後、トラック運転手が車に戻ったとき、明らかにムカついた顔をしている。

　その後、前の車が道を空けるまでの数分、トラックの運転手は静かに待っていた。信号が変わり私は道を空け、軽く会釈をして走り去るトラックをサイドミラーで確認した。

　両者の間でどんな会話が交わされたかわからないが、きっと『下がれない』と言ったのであろう。
　柏の街が一瞬、名古屋の嫁入りと化した瞬間であった。

　しかし、急いでいたであろう前の車は、その後数回の赤信号につかまるのであった。

[ＰＲ］　「不動産購入ガイドブック」
　不動産購入は、知っているか知らないかで、大きく結果が変わります。A4ファイル400p超の情報を収録。

　お酒まったく飲めません、よっしーです。

　日本経済新聞の一面広告に『サツマ　ショウチュウ』という言葉が、今や世界共通の言葉に。

　芋焼酎の故郷、『薩摩』が世界貿易機関による地理的表示の保護対象になった。ワインのボルドーと同じように、世界に通じる酒の産地として認められた。

　こんなことを記事にするくらいだから、さぞかし酒はイケル口と思われるかもしれないが、私はお酒が全く飲めない。飲み会などで乾杯のときなど、二口三口飲んでみるがすぐに顔が赤くなる。

　高校卒業後勤めた飲食店で聞いた話。

　海外から来る商社マンにある質問をしてみる。

　『日本で一番売れているビールは何だと思う？』の問いに、皆口を揃えて言うそうだ。

　『トリアエズビール』！？

　そう、日本人はどんなお店に行っても、まずはビールを頼む習慣がある。その際に出るこの言葉『トリアエズビール』

　キリンでもなくアサヒでもなく、サッポロ、サントリーでもない。架空のビール会社『株式会社トリアエズ』なのである。

　聞き慣れた日本語、きちんと使いたいものである。

［ＰＲ］　「住宅ローン相談」
不動産実務に強いファイナンシャルプランナーがベストの資金計画をアドバイスします。

　幸せな売買がつづく、よっしーです。

　私なりに取り扱う売買に『しあわせな』と『しあわせじゃない』と表現することがある。

　簡単なことで、『しあわせ』は前向きな売買であり、これからプラス方向に向かう売買を指す。

　・そろそろ一戸建てが・・・

　・家族が増え、手狭だな・・・

　・結婚を期に・・・


　不動産売買の場合、特に売却の場合、表面上はニコニコしていても、全てが気持ち良く売却しているとは限らない。どんな物件であっても、売主は思い入れがあるもの。その物件には長い短いはあれど、歴史があるのです。

　『しあわせじゃない』と表現する時は、売らずに済むなら売りたくない時に使う。私の実家は自営業、厳しい時期がありその際、自宅を買い換えた経緯もある。

　農家の方が少しお金を派手に使ってしまい畑を売る。
　↓
　まとまった金額が必要なので、不動産会社に売却。
　↓
　買取った不動産業者は、新設道路を入れて分譲地として売却。
　↓
　完全に整地された物件を買主が購入。

　間に誰かが入ってしまうと、当初どうだったか、なんてことは薄れてしまう。それで良いのだと思うし、ずーっと昔のことまで考えてしまうと、購入する物件が無くなってしまう。

　何も理由もなしに、売却する売主などいる訳ないのだから。

　良い意味での踏ん切り、不動産購入には必要だと思う。

［ＰＲ］　「不動産購入相談」
　不動産を探す前の「探し方」や、自分達に合った住まいを知る「探す内容」の相談。

　ハミダシ王子こと、よっしーです。

　世間で騒がれる本家ハニカミ王子こと、石川遼氏。言わずと知れたゴルフ界の新星である。ゴルフの才能のみならず、マナーや受け答え、自分が同年代のころを思い出したくないほどの好青年。

　以前彼の出場した試合、すでに話題の人となった後のため、多くの方がゴルフ場に駆け付けたようだ。

　本来、プロツアー観戦の場合、入場券を購入する必要がある。他のスポーツ同等の金額設定になっている。

　しかし、問題にもなった千葉ＣＣ・梅郷コースで行われた試合はあくまでもアマの試合であり、入場券を購入する必要もなく、子供からお年寄りまで、自由に観戦できる。

　普段、予想以上の入場者を対応したこともなく、主催者側も大慌ての様子なのだろうが、来場者の大半が訳もわからず見ている状態。

　単にハニカミ王子なるものを見てみたい一心で、縦横無尽にゴルフ場を駆け巡ることにより、本人や他の参加選手、主催者も混乱したようだ。

　ゴルフは大人のマナーの嗜みでもあり、簡単にいうと『面倒臭いスポーツ』なのである。しかし、その嗜みがゴルフだけではなく、他の場面でも共有できることも多い。

　個人の意見の尊重や権利保護が過度になり、履き違えた考えとなり、マナー自体が『単に我慢する』と受け止められているようにも思える。

　大人の我慢の程度、これから大人になっていく世代の我慢の程度を考え、多少可哀想に思えることも必要である。

　子供はのびのび育てたい・・という方も多いが、親の目の届く範囲の『のびのび』は歓迎だが、あんまりのびのび育ちすぎて、あとで放ったらかしは周囲に対して迷惑です。

　良く『人様に迷惑掛けなければ・・』と聞きますが、迷惑掛かっていること意外と多いですよ。

　独身の『ハミダシ王子』こと、よっしーでした。

［ＰＲ］　「土地の選び方セミナー」
　土地だけでなく不動産を探す前に知っておきたいことをぎゅっと凝縮したセミナーを開催。

　大人ってツライものです、よっしーです。

　今日が終業式の学校も多く、当社近くの小中学校の生徒が昼前後に下校する姿を見掛ける。日頃の下校時と違い、少し大きな荷物を抱えながらも、明日からの夏休みへの期待感が感じられた。

　子供たちの期待感とは裏腹に、親御さんの立場からすると、これからの約40日間とても忙しい毎日を過ごされると思います。

　もう大人になると40日間の休みなどある訳もなく、仮にそんなに長い休みがあったとすると、お金持ちかプータローである。

　さて、盛り上がったところで、そろそろ『あいうえお作文』のお時間です。

　昨日までのブログ、少しがんばったので、今日はちょっとだけ楽をさせてもらいます。本日のお題は『夏休み』

　な・夏本番

　つ・つらい練習に耐える

　や・野球小僧

　す・スウィング調整に

　み・見ても役に立たない、ヨッシーブログ

　・・・・

　納得がいかないので、もうひとつ。

　な・何気なく

　つ・連れて来られた土地を見て

　や・やっぱり、物件無いなと嘆くなら

　す・素直に

　み・見とくべきだよ、ヨッシーブログ

　お後がよろしいようで。

［ＰＲ］　「不動産購入サポート会員募集中」
会員の方だけがご利用頂ける不動産購入のプレミアムサービスです。不動産、住宅ローン、保険見直しなど、不動産を購入する際のさまざまな場面にあわせて、多彩なサービスをご用意しております。

　ハイ！ハイ！って言うことを聞く営業マンばかりではないです、よっしーです。

　造成工事にまつわるetc.1／2／3

　造成工事の際、出会って、きっとこの先も忘れることのない、私自身とても勉強をさせていただいたひとの話。

　元々5ｍの私道（位置指定道路）を新設延長して、新規に4区画の宅地を造成することになった。

　私道（位置指定道路）を新設する際、行政から細かな指導の元に工事をする。その際、道路の幅員に制限を設けられている。行政によって異なるが、最小幅員がありその現場の地域では5ｍと定められていた。

　しかし、幅員5ｍの場合、終端（道路の突き当たり）に車などが回転できるだけの十分な広さを設けなければならない。その幅は道路の中心とした円を描き直径で9ｍ以上。

　その面積を道路に提供するのは、その後の宅地計画にも大きく影響することから、道路自体の幅員を広く取り回転スペースを少なく計画をした。その際の道路幅員6ｍ。

　幅員6ｍをズドーッンと入れられれば全く問題はないのだが、そう一筋縄にはいかない。元々5ｍだった道路を新設部分から6ｍにするにあたり、隣接の方の地先部分の土地を道路へ提供してもらう必要があった。

　面積にして約1.0�uあるかどうか。

　提供してもらう面積＋αの土地を、そのお宅の南側に面する部分の土地と交換することと、必要であればブロックやフェンスの撤去移設工事、植栽の植え替えを条件に交渉に行った。

　その旦那さんは、きっと社会的地位もある素晴らしい人柄なんでしょうね。出してきた条件は、↓↓↓

・ブロック（現在の簡易ブロックから、柄の入ったリブロック）

・フェンス（現在の量産型のフェンスから、鋳物のスゴイ高いもの）

・植栽（植栽と言えるようなものは少なかったが、クリスマスツリーのような形の木や何度聞いても忘れてしまいそうなカタカナの名前の木を植えろ）

・土地の交換については、こちらが提示した＋α（1.5倍分）では足りないようで、要求は約4倍。

　土地の交換には理由があるようで、そのお家を購入した当時、まだ景気は良く坪あたり70万円で購入したそうだ。しかし話をしたときの相場は、いくらオマケをしても坪35万円が精一杯。

　その話を聞いて、『それじゃあ、1.5倍は失礼な数字』ということで2倍分の提供をと提示すると、『その倍の4倍はもらわないと・・・』うううーーーんん。

　そして最後に出た迷惑料。そこまで要求してきて、さらに・・・

　1�u×坪数へ変換0.3025×要求分4倍×当時の坪単価70万＝約80万を迷惑料として払えというのです、まるでヤクザです。算数は意外と得意な私ですが、計算が出来なくなりました。

　前のブログでも書きましたが、造成工事にはとても多くの費用が掛かります。要求以外にも、土地を交換する際に分筆や所有権移転の登録免許税が掛かるのです。

　その後、何度もお話はしましたが、一向に条件を緩めようとしないため、残念な結果ではありましたが、その土地には触れず、計画を進めることになったのは他でもありません。

　ずいぶん工事が進んだ後にその方から、連絡があり、条件は緩めないが、『どうせ売るつもりで造成してるんなら、10坪くらい買ってやるよ』という暖かい言葉ありましたが、すでに計画が進んでいることと、買う金額は現在の価格よりも下の坪単価30万。

　やんわりお断り。

　すると、今度は『自分の土地の前に、勝手に家を建てている』と市役所に駆け込んだそうですが、聞き入れられるはずもなく、その後は静けさを取り戻したようです。

［ＰＲ］　「不動産購入者向けメルマガ」
　不動産取引の知識と購入の考え方を優しく解説し、どなた様にも役立つ情報を掲載。

　業界毎の慣習ってありますね、よっしーです。

　まず、世間一般に『仮契約』という言葉は存在する。しかし、仮契約自体はどこまで効力があるのだろうか？？

　契約とは、対立当事者（売買契約でいえば「買主」と「売主」）の意思表示によって成立する法律行為のことを指す。とても重い約束行為なのである。

　しかしそこに『仮』が付くと途端に、柔らかい文言に聞こえる。

　あくまでも『仮』の契約ですから・・・と説明していることを多く見掛ける。『そんなに重く考えないでね』の意なのだろうが、良く考えてみると仮であっても契約には違いない。

　不動産取引の中で基本的には、仮契約は存在しないと思っている。言い換えるのであれば『申込』や『買付』が該当するのか？？

　『申込』や『買付』は、買主が売主に対し、購入の意思を表す行為である。万が一、計画が変更してしまった後、取り下げることは可能である。
　しかし、これが仮であっても契約となれば何らかのペナルティーがあるのか？

　先のあくまでも『仮』の契約ですから・・・の場合、もし途中で気が変わったら、『いつでも取り下げできますから』とも説明している場面があるが、すんなり解除できる案件がどれだけあるのだろうか。

　仮であっても契約して、且つ何らかの金銭の授受が行われていれば、解約する際、返金の手続きをする。
　パッと金庫から出したり、銀行のＡＴＭでピピッと出せば手続きは難しくないが、相手方の会社が大きい場合、手続きが多く、返金作業に時間が掛かることも多い。

　これはすんなり返すパターン、他に返したくないパターンもある。それは返すつもりも、解約をするつもりもなく契約を迫った場合、『色々と手続きに時間を要しますので』と言いつつ、潰れかかった話を再浮上させる作業に入る。

　会社として、営業個人としては別に、とにかく解約させまいとあの手この手。時にはウソもつき、元々予算に組み込まれているサービスや値引きというキーワードを駆使して、何が何でも相手に『Yes』と言わせる。

　一部の業界だけだと思うが、仮契約という言葉の捉え方には温度差がある。

　捉え方として、双方の温度差が生じるパターンとして、

・先のように、『仮契約してしまった』という、拘束されている感覚。『解約出来ないのでは』という不安感。

・もうひとつは、『仮契約しているから』という安心感。いわゆる『押さえている』という感覚。しかし、あくまでも仮な訳だから、相手方は他との契約をしてしまうというリスクは少なからず含んでいることを忘れて欲しくない。

[ＰＲ］　「不動産購入ガイドブック」
　不動産購入は、知っているか知らないかで、大きく結果が変わります。A4ファイル400p超の情報を収録。

　何かと文句が言いたいひとっているんです、よっしーです。

　造成工事にまつわるetc.1／2

　不当請求や過度の権利主張、『無理っぽいけど言ってやってくれたらラッキー』くらいのつもりなんでしょうね。

　でも、それが見え見えの言動だったりすると、途端に気持ちが冷め、一切のサービス精神が行方不明になります。

　造成工事に伴い、隣地との敷地の境界確認をするがその際に承諾のための印鑑が必要な場合、多少の金銭授受がある。
　その際に『突然来た、不動産屋が金を持ってきた！』なんてことになると、少しゴネればもっと払うのか？とか、ついでに境界上にあるブロックが古いのでタダでやらせよう。と考える人も少なくない。

　モノには言い方がある。『ハンコ押してやってもいいけど、だったら・・』なんて調子で話されたら、申し訳ないけどその時点で交渉ストップです。

　造成工事をするにあたり、周辺に迷惑を掛けるどころか、良好な環境作りのお手伝いと考えて計画する。にも関わらず、自分の権利の侵害だと言うひともいる。

　よくある話だが、自宅は北側に道路が面しており、南側が広く空地となっている場合、日当たりはとってもいいでしょう。
　しかし、その空地がいつ、建物が建つか分らないなんて敷地たくさんあります。住んでから数年、十数年後、突然空地に重機が入り物々しい雰囲気。

　聞くところによると、これから建売住宅の建築が始まるらしい、なんて話を聞き右往左往。建設会社に連絡をして、早急に工事中止を求める、なんて話あります。

　都合が良すぎるのでは？？実際にそこは北道路の土地、北道路には北道路のメリット・デメリットがある。南道路だってそうである。

　本当だったら南側に住宅があり、敷地に影が落ちるところ、数年バンバン日が当たっていた訳だから、その分お得感を感じてもいい。しかも、購入当時、近隣の他の道路付けよりは絶対に安く買っているのだから、、、

　慰謝料・迷惑料って？？？あなたは、ヤクザですか？？どちらが不当請求か分らなくなってきます。

　そんなひとには、月に変わってお仕置きです。

［ＰＲ］　「住宅ローン相談」
不動産実務に強いファイナンシャルプランナーがベストの資金計画をアドバイスします。

　ブログの内容がまとまりません、よっしーです。

　昨日のブログは、書いていくうちに方向性を見失ってしまいました。『過度の権利主張』を題材にと思い、書き終わり見直してみると、書いている自分が何の話！？って感じに・・・

　今日は反省の意味も含め、題目通りに書いて行きます。

　造成工事を行う際の注意点。

1.近隣事例を考え、売りやすい大きさに分筆する。

2.敷地延長（路地状敷地）の区画を作らない。

3.極力、接道間口をとり、日当たりも考慮する。

4.隣接地及び周辺住民への配慮。

　今回のテーマでもある『過度の権利主張』について、上記4をクローズアップしてみる。
　行政によって異なるが、造成工事を行う面積がある一定を超えると、工事方法や申請内容が大きく変わる。

　いわゆる『開発行為』と『開発逃れ』である。簡単に説明しますと、

　開発行為・・・既存集落内にある、面積の大きい土地を宅地として利用するために形質変更を行う。（複数棟の建売など、一斉に建築をスタートしたい場合は開発行為で行うことが多い）

　開発逃れ・・・あまり聞こえが良くない、いわゆる法の抜け穴的手法。建売を行いたいが、一斉に建てられない理由（資金繰り、工事業者）や開発行為の場合に必要な別工事、申請費用を軽減させるため、ある一定の面積内で工事を行い、残地部分は行政の定める期間経過後、第二期・第三期工事として行う。

　開発行為の場合は、新設道路の幅員や施工方法、隣接地との高低差がある場合の土留め、分筆に伴う隣接地との境界確認方法など、非常に厳しい指導要項がある。

　工事内容が多くなればその分費用が嵩む、さらに申請費用が上乗せになることを考えると、時間が許すのであれば、開発行為から逃れたい、だから『開発逃れ』というのだろうか？？

　役所への申請や基準通りの施工は当たり前の話であるが、それとは別に隣接地への配慮ということは、違う次元の話である。

　細心の注意を払い、きちんと施工しようとも、隣接地のひとのなかでとんでもない要求をしてくるひとも少なくない。

　おっと！？今日も土地造成の話で約束の時間が来てしまいました。

　懲りずに明日もお付き合い下さい。

［ＰＲ］　「不動産購入相談」
　不動産を探す前の「探し方」や、自分達に合った住まいを知る「探す内容」の相談。

　過度の権利主張にご注意！よっしーです。

　少し前の話、ある地主から資金が必要になったため、土地を売りたいとの依頼を受けた。必要な資金の額からして、専用住宅用地を1〜2区画程度の売却では追いつかず、4区画分を売却することとなった。

　その土地は間口と奥行きの関係上、4区画を分譲するのには、真ん中に新設の道路を必要とした。

　売買するにあたり、道路も入っていない状況で売るのか、それとも道路や設備全てを整備した状況で売るかを検討してもらう。

　結果、時間を掛けても売却後の手残り金額を計算すると、売主にとって有利との判断で、施工後に売買すると決定した。

　造成工事は非常にお金が掛かる。基準を満たす道路を施工するには幾重にも砕石を敷き、都度役所の検査をクリアしなければならない。

　ただ砕石とアスファルトを敷けば完了ではなく、当然専用住宅用地を造るための道路のため、道路内には水道やガス、下水、雨水処理のための設備を埋設、設置する必要がある。

　たった4区画造成だけでも、宅地の地盤面を上げるための盛土や土留め、申請料などを含めると、1,000万円前後は必要となる。

　その費用を捻出するため、売買代金の調整をするのだが、単に高く設定すれば売れない。安くすれば土地を売ったのにも関わらず損をしてしまったり、必要な資金が手にできない。

　どこかのブログで読んだことがあった。無理な造成や区画割を行い、建売住宅を販売する記事であった。
　工事完了時は全ての家が新築で、営業マンの口車で購入してみたが、数年後、売却を考え不動産屋に相談すると、

　『間口2ｍの敷地延長、建物のある正味の土地の地形は三角・・』こういう土地はとても売りづらく、希望の金額には到底届きません、などと言われ売却を諦めたり、泣く泣く安い金額で売る羽目になったり。

　誰が悪い訳でもなく、基準通り造成工事を行い、建築確認取得し、建物が完成したらきちんと役所の完了検査も合格している。
　販売価格も近隣相場から大幅にかけ離れることなく、適正な金額で売買されている。

　将来起こりうることを想定していない訳ではないが、わかっていても利益優先という不動産業者のモラルと、買った本人の浅い認識が原因である。

　一般の方の認識まで求めることは非常に難しい。プロと同じだけの知識を得るには時間が掛かりすぎる。

　それならば、信頼の出来るプロを味方につけることが最善ではないだろうか。

　次回の『造成工事にまつわるetc.2』につづく。

［ＰＲ］　「土地の選び方セミナー」
　土地だけでなく不動産を探す前に知っておきたいことをぎゅっと凝縮したセミナーを開催。

　欲しいと思う気持ちのあらわれ、よっしーです。

　金額の大きいお買物。『とりあえず』や『まぁこんな感じ』といった軽いノリでは購入しない不動産。

　軽いノリで買えるものは、買いたいと思っても、その時のタイミングや気持ち次第では、また後で！となる。それで良いと思う、その程度のものだから。

　しかし不動産はノリで買うには大きすぎる買物。後で失敗したと思っているひとも、世の中には少なくない。

　まだ自分には早いかなと認識しているしているひとはいいが、『良いものがあれば・・・』というひとも多い。
　その程度の気持ちで物件探しをしてみても、本当に良いものなのかどうかの判断はできない。

　欲しいと思っているひとは出会えなくても、まだ先かなぁなんて思っているひとに限って、ピッタリな物件が出ることが多い。しかしその段階では購入判断ができる訳が無い。

　気持ちの面でも、先週の打ち合わせの終了時、『次週のご予定は？』と聞かれ、『じゃあ日曜日の13時で』と答えたが、いざ日曜日になると『また土地の話、建物の話聞くのか・・』とか、『最近買い物行ってないなぁ』と思い、営業マンに連絡する。

　『あの〜明日なんですけど、ちょっと他の用事ができてしまって・・・』不動産購入だけが人生の最終形ではない。仕事や余暇も考慮した上、バランス良く不動産探しができれば一番理想的である。

　たくさんのお客さんと接して思う。前向きで、不動産購入にあたり真剣に取り組んだひとの失敗は少ない。

　注意してほしいのは、ただ『欲しい欲しい』だけではなく、きちんとした知識を得て、判断ができたことであり、『来た見た買った』の三拍子で衝動買いではないことを。

　真剣に探しているひとは、只今接近中の台風4号を理由に3連休の『打ち合わせ予定』をキャンセルなんてしないと信じたい。

［ＰＲ］　「不動産購入サポート会員募集中」
会員の方だけがご利用頂ける不動産購入のプレミアムサービスです。不動産、住宅ローン、保険見直しなど、不動産を購入する際のさまざまな場面にあわせて、多彩なサービスをご用意しております。

　実家は工務店、よっしーです。

　『屋根に上げて梯子を外す』という言葉がある。窮地に誘い込み、退路を断ってしまうということ。

　不動産売買契約書条文の『手付解除』に
　

相手方がこの契約の履行に着手まで、または標記の期限を経過するまでは、売主は買主に受領済の手付金の倍額を支払い、また買主は売主に支払済の手付金を放棄して、それぞれこの契約を解除することができる。

　とある。

　ここに出てくる『履行の着手』、契約締結後、その目的を果たすべく作業に各々が動く際、『やっぱり止めた』の一言で契約を解除させてしまうことは無情である。

　簡単に契約が解除できないのだという認識と、単に困らせてやろうということを防ぐ目的がある。

　しかしこれは契約後の話。契約後はきちんとペナルティーを設けているが、これが契約前になると全くと言っていいほど、ペナルティーは無い。

　0か100の無情な不動産業界、基本的に『がんばったで賞』はない。その提案力や人柄、経緯を考慮して、直接取引に関らなくても、仲介手数料の何％分はもらえる、などという温情は一切ない。

　だから営業マンも必死なのである。物件を探すとき、案内のとき、申込みをもらうまで、はたまた契約書に署名押印してもらうまでは。
　いつの段階でも『やっぱり良く考えてみたら、、、』と言ったら契約行為が進まないのである。申込み以降に『この話は無かったことに』というのは非常に困る。

　数字の問題ではなく、周辺関係者（売主・元付業者・建築が関係すれば営業、設計、工事担当者）へのそれぞれに対応することになる。

　原因は双方にある。買主が『まぁここでいいかなぁ』程度で申込みをして、帰宅後とてつもない不安感を覚えキャンセル。
　営業マンが『とりあえず押さえておきましょう』と無理な申込みをさせ、案の定、後日キャンセル。

　どちらにせよ、売主や元付業者は困ってしまう。

　こんなことを防ぐため、大手仲介業者は地元業者へ物件情報を出さない、それが自社の顧客を守っているのだと、どこかの担当者に聞いたことがある。

　でも、登録したその日に確認して『契約予定で〜す』はないでしょう。。。いつも思うが、媒介契約を結ぶ売主さんは、きっとその事実は知らないでしょう、どう思うのだろうか？

　自社で両手を狙い、やっぱり無理だと思うと、世間に公開する。そのときに『買いたい』というひとがいなくなっては、売主はいい迷惑である。

　それこそ『屋根に上げて梯子を外す』

［ＰＲ］　「不動産購入者向けメルマガ」
　不動産取引の知識と購入の考え方を優しく解説し、どなた様にも役立つ情報を掲載。