ヨッシーの不動産営業日記

　バリバリ、ガシャーン、パリーン、よっしーです。


今朝は異音が鳴り響くなか目が覚めた。つい先日から私の自宅のすぐ近くで、解体作業をする家がある。更地にした後どうなるかはわからないが、きっと第三者に売却するのだろう。

　仕事柄、何もないところに綺麗な家が建ち上がる場面と、昨日まであった建物が一日にして消えてしまう場面の両面を見る。
　ひと様のもので朽ちた家でも、いざ解体するとなると切ない気持ちになるのは今も変わらない。全く思い入れなどないのに、不思議な感覚である。

　私の住む茨城県取手市は、関東地方でも北関東のカテゴリーに入るのだろうか！？ノンビリしたひと達が多く、良く言うとおおらかである。しかし、細かいことなど気にしない点は少したまにキズかもしれない。
　
　先日お客さんから『古家の付いた土地』について質問があった。以前はグシャっと壊して、ザァーっと片付けてハイッおしまい！！だったが、現在では法改正もあり非常に細かい手続きが増えた、さらに近隣への配慮も以前にも増して注意が必要になっている。
　まだ大雑把な職人も残る建築土木業界、『細けぇ〜こと言うなよ』と世間の流れに乗らない頑固なひとも多い。

　世間で言う『普通』の解釈が難しく、解体を依頼する側と施工する側、解体現場に隣接するひとで様々な解釈がある。

　例えば工事スタート時間、8時30分から始まる地域と7時過ぎに始まる地域。電車で一駅、県を跨ぐだけで大きく異なる。
　解体時に出るゴミの分別、きっと全国的に統一されていると思うが、茨城の方が勢いがいいと思う。

　私の認識だと、屋根瓦を外した後、ガラス類を外し、窓サッシなどの金物を外してようやく重機の出番になるが、屋根瓦を外したらもう後は重機でYou can stop!!・・・
　細かい廃棄物を拾う手間が増えそうであるが、依頼する方も『だいたい』でＯＫなのかもしれない。

　おかげさまで現在まで、私自身が依頼した工事が一時ストップした経験はない。しかし何か近隣からクレームがあっても、地域によっての『なだめ方・すかし方』があるのだろか。

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　ブィーン、ブィーン、ブィーン、よっしーです。

　打ち合わせや案内の前、携帯電話を取り出しマナーモードに設定する。着信音が鳴らず、バイブレーターだけが作動する。
　しかし、携帯電話自体の振動音は結構気になるものです。

　電源を切れば良いのだろうが、ある種『依存症』なのかもしれない。電源を切ってしまうとなぜか不安なのである。携帯電話会社のサービスで、圏外状況の際に掛けた相手の番号を通知してくれるサービスがあり、どんな状況でも怖いものなしのはずなんですが・・・

　まぁ、私が現代っ子ということですかね。

　ここ数日、夕方からひとと会うことが多い。仕事の場面、結婚式場の下見など。大事な話をしているときに、グゥ〜！！となるんです。

　昔から空腹の我慢強さを自負する私、『お腹が空いて体が動かない』なんて子供のようなわがままを言わなかったのですが、ここ数ヶ月の体重増で知らぬ間に、食いしん坊に変貌しつつあるようです。

　先日の契約時もグゥ〜っとなる始末、軽く咳払いをしながら誤魔化しましたが、周囲に気付かれたかどうかはわかりません。

　出来るのなら、私のお腹もマナーモードにしたいものです。

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　私の成果？？よっしーです。

　以前ブログでもご紹介しましたが、
　私自身、音楽は興味のなかの優先順位は低いです。

　不動産業界に入る際の面接時には履歴書に『音楽鑑賞』と書いた気がします。
　自分の意思で音楽など聞くわけもないのに、
　趣味の欄に記入しているこの性格が不動産屋向きなのかもしれない。

　偶然かもしれないが奇跡が起きた。

　今日は午前中にテニスに行き、その後夕方まで時間があるので、このブログを書くために会社に向かった。
　会社の目の前の交差点で停止していると、真新しいのぼりが掛かっている。


弊社最寄の中学校が『全日本吹奏楽コンクール』で金賞を受賞したらしい。
　しかも二年連続はすごいことなんだろう。
　個人スポーツの場合、一人優秀な選手がいれば良いが、団体で行うものは参加する全員のレベルが高くなくてはいけない。
　知らないところでとてもすごいことが起きていたに今更ながら気づいてしまった。

　思い返してみると、以前勤務していた松戸市の会社の最寄の中学校も同コンクールで金賞を受賞したと聞いたことがある。
　その中学校は金賞を受賞するまでをテレビの密着取材を受けていたこともあった。

　私が行く先々で音楽の能力向上が証明されて、『是非、当校の近隣で仕事して下さい』なんて言われて断るのが大変である。

　極度のネタ不足のため、たまにはこんな『妄想ネタ』はいかがでしょうか？

　関連ブログ【赤点少年合唱団来る】

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　来週まで結論は待って下さい、、、よっしーです。

　不動産 購入、確かに大きい買い物のため、パッと見て、ピッと決めることなんて出来ないかもしれません。

　例えば電化製品なら、『今日は参考に』と数件のお店を回り、概ね目処を付けてから『○○電気の店員さん、印象良かったし』てな感じで再来店。

　もしタッチの差で在庫がなくても『来週入荷します、その際は□□円をお約束しますからぜひ当店で』と購入が不可能になることはない。仮にどうしてもその日に商品を受け取りたいのなら、他の店に行き同価格に近い数字を交渉すればいい。

　不動産はそうもいかず、一点主義だから、他のひとの手に渡ってしまえば、同じものを入手することが出来ない。『これが欲しい』と思えば、誰よりも早く意思表示をする必要がある。

　しかし、これは全て判断材料が揃ってからの話。
　『営業かけられちゃって』なんて言っているひと、まるでしつこい営業マンに捕まったくらいの被害妄想を抱いているようですが、その場面まで自分の意思表示が出来なかったことを恥じて下さい。
　もう子供じゃないんですから。

　本当に欲しいと思うのなら、ひとの手には渡したくないのなら、今日見た物件の結論を次の週末まで延ばす必要ありますか？
　『家族で相談を・・・』相談するのは自由ですが、翌週胸を張って『買います』と言って、『いや、実はあの物件』なんてことは良くある。

　一度、その苦い経験をすると次に良い物件が出ると、判断スピードが上がります。しかし、これはあくまでも成功事例であり、私自身の営業経験で失敗も何度もある。

　夫婦の間でこの物件を買おう！！という結論になり、申し込みをするために事務所に戻る最中、ご主人が『一応 実家に電話一本していいですか？』と言われ、『どうぞ、どうぞ』と。

　その時電話に出た母親が、『そういう話なら一度物件を見ておかないと』となり、一番早くていつ見れますかと聞くと、翌週の週末とのこと。

　もう少し早く見に来れませんか？と聞くと遠方であり、なかなか時間も取れないとのこと。ご主人は念のため母親の了解得てから申し込みをしたいとのこと。（後日、場所を聞いてみると車で30分少々のところであった）

　事情を売主に伝えておいたのだが、その母親が見ると言っていた数日前に申し込みが入ってしまった。その旨をお客さんに伝えると母親から直接連絡が『あたしが行くまで物件止めておいて』、正直何様のつもり？？と思い、『申し込み順になるので、お母様の確認待たずに申し込みしてもいいですか？』と聞くと、『Ｎｏ！！』であった。

　その旨をご主人に連絡すると『縁がないのかもしれない』と意気消沈。この話はなかったことにということになったのだが、その数日後、改めて連絡が。

　『あの物件を買えなかったことで、ひどく妻が落ち込んでいる』とのこと。
　『本当に残念なことしましたね』と返すと、『何を言っているんですか！？こんなことになったのも、あなた方に責任ですから』とお門違いの罵声です。

　この一件により、

　・奥さんがノイローゼになった責任をとれ。

　・物件が買えなかったのは、母親を説得できなかった不動産屋の責任。

　・離婚をされてしまうかもしれない。

　を、一方的に主張。

　『訴訟』なんて物騒なことも言っておりましたが、その後の連絡は数年経ちますがありません。

　その後この夫婦は離婚されたようですが、奥さんにしてみれば正しい選択なのかもしれない。今後、事が起きるたびに責任転嫁するような夫であれば、捨ててしまった方が得策である。

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　不動産探しに『ひらめき』は不適切ですか？よっしーです。


　条件をただ聞き出し、該当する物件を探す。見つかればこれ幸い、しかし見つからない場合の方が多い。
　お客さんも同様で、まず根底に『他のひとよりも良い』が前提となる。

　・他のひとよりも安く買いたい

　・同じ金額なら、他のひとよりも広く買いたい

　・他のひとよりも便利なところに住みたい

　時代や地域が異なれば可能なことがあっても、同時期に探したり、購入する場合は『普通』の物件ではまずありません。

　欲を出しているひとほど、買った後、後悔している姿を目にします。初めは夢に満ちて家探ししますが、現実を見据えた後、結果が大きく変わります。

　『そんなに欲を出しても仕方がないじゃないか』まぁ悟りの境地といったところでしょう。

　こう思えたら、安心できるお買い物ができる前兆です。

　一生に一回の買い物というのに、『将来この物件は値上がりしますか』の質問は愚問です。不動産営業マンならそんな一言、一度はお客さんから言われたことないですか？

　このひとは何の目的で不動産を購入するんだろう？？

　『値上がり、値上がり』いうものだから、該当しそうなもの紹介すれば、『高い』か『もっと静かな環境』、大概どちらかです。

　そうそう坪50万円の住宅地が、100万円に化けるのなんて知っていれば、業者自ら買ってしまいます。不動産屋が仕入れをする際、『来週まで・・・』なんて返事はしません。

　掛かって来た電話で、話している数分の時間で結論が出るんです。そんな相手と勝負しますか？間取りやローン、家族にだって相談しなくちゃいけませんよね。

　一般の方と不動産営業マンの最大の違いは、物件の今後を考える点だと思う。『快適性』や『利便性』を求めるお客さんに対し、不動産営業マンは『転売が可能か』や『売却までのスピード』などと考えます。

　不動産屋がいう『お客さん、その条件は無理ですよ』という言葉の裏側に経験則に基づくひらめきがある場合もあり、思わぬところで好転することもあります。
　『信用できる営業マン』が前提になりますが、そんなひらめきにお付き合いするのも悪くありません。

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　もっと見るところあるのでは？よっしーです。

　占い師の最初の質問、『あなたの家に柿の木はありますか？』この質問に対し、どう答えますか？

　・はい、庭に大きな柿の木があります。

　・いいえ、庭には樹木がありません。

　答えとしては、どちらでもいいんです。はいと答えた場合『やはりそうですか、その柿の木が原因ですね・・・それを解決するには、あれをこうして、それをこうしなさい』という。

　もし、いいえと答えたならば『なぜ柿の木を植えないのですか！しかし安心して下さい、あれをこうして、それをこうすれば幸せになれます』

　結果、どっちでもいいんです。その後継続的に相談がくれば。
　不動産を購入する際、不安はつき物です。その不安を払拭するために様々なひとに相談することになります。

　方位的なものを指示してくれる方も多く、『どんなものが欲しい』なんて忘れて、『南南東の方角』や『今の自宅から７時の方角』と、今後の生活していくことなんて忘れて地図を見て打ち合わせをする人がいます。

　何のために家を買うのですか？と聞いたこともある。

　物件が出るたびに『先生に相談してきます』と言い、『少し方角がズレているみたい』と繰り返す。
　聞いたことがある。『何回も足を運んでもらって、初めてお金になるんだよ』

　顧客の前では言えないことだろう。方位に対し散々ダメ出しをして、次に時期『あなたは来年の方がいい』、そして土地が決まると間取りにも注文を付ける。そりゃ何度も相談してもらうためには『ダメ』と言い続けなくてはいけないので、延々と続き、ある程度規定の金額に達すると開放される。

　結果として購入したものがいい物かは疑問である。

　だってそういう『先生』といわれる方の自宅は、低地に存在し、玄関や水周りが鬼門にあったりするんですから。
　でも相談者にそんなこと話さないでしょう、信憑性が薄れるから。

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　売るつもりないなら配るな！よっしーです。

　以前にも触れましたが『見た目が不動産屋』のひとっています。表現しにくいですが、容姿とか雰囲気ですかね。大概、遠くにいても見分けがつきます。

　最近、よく見掛けるのがマンション販売業者。
　日中の住宅地に細身のスーツを着て、自転車のカゴには紙袋。不動産業者に比べると、線が細いというか、スマートというか、クセが少ない感じである。営業職かどうかはわからないが、総じて覇気がない印象を受ける。

　知り合いがいる訳ではないので、あくまでも想像です。

　大量のチラシを自転車の前カゴに入れ、フラフラとよろめきながら自転車を進め目的の集合住宅へ。一軒一軒にチラシを渡し、物件を説明、、、なんて効率の悪いことをしません。

　狙うは集合ポストのみ。ダァーーっと走り、グシャグシャとポストにチラシを突っ込み、ダダダダァーーと自転車に戻り、次の集合ポストへ。
　マンションを買いたいと思っているなら、すでにモデルルームに足を運んでいる。わざわざポストに入れられたシワのよったチラシを伸ばしてまで目を通すなんて疑問です。

　建設計画が決定し、大々的に予告広告を配布する。建築確認取得後、第一次販売と銘打って販売がスタート。二次三次と続き、完売御礼のチラシが配布される。

　近隣のひとにしてみれば、『あら！もう売れちゃったの！？』てな感じ。実際には売主または販売代理の業者が売ることが終了するだけ。その後、関連の建設業者や不動産業者が持ち回りで、物件をあてがわれる。工事代金などの一部として。

　完売御礼が出ている物件の『キャンセル住戸』と呼ばれる抱かされた物件を早く現金化するために、地元不動産屋に『手数料６パーセント出します、あと担当者ボーナスも考えています』と言って回る。（完成前に購入したひとへの配慮として、【新築】と謳い価格を下げることができないため）

　建物完成の前後は、同地域で物件を探していたお客さんに、『本当に良くしてもらって心苦しいのですが、悩んだ末、新築のマンション買います』なんて言葉を何度聞いたことか。

　しかし、つい数ヶ月前まで恨みに恨んだマンションが、表現を少しだけ変えて、新築当初の価格から大幅に値を下げるという。

　マンションが売れに売れているのなんて、ほんの一部の地域だけ。その他の地域では、主要駅に建設しているマンションも完成済みの在庫として、パートの方ではなく、社員がいつ売れるかなど興味もなく、学生向けワンルームマンションのポストにチラシを突っ込んでいる。

　『私たち○○建設は、環境を考え・・・』なんてチラシやコマーシャル見ますが、チームマイナス６％って成約率のことですか？？？

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　どこで誰が見てるかわかりません、よっしーです。

　最近の私の朝は早い。今まで社長柴田がしていた業務を私が引き継いだ。朝にやるべき仕事のため、今までのように『起きたら会社に行く』ようでは間に合わない。

　『会社に行くために起きる』、世間のひとはそう考えて起床するのだろう。何が予定がある訳ではなく、決められた出社時間だけを守るために会社に向かっていた。

　遅咲きなのかもしれないが、大切なことを気づくことが出来た気がする。世間からすれば『そんなこと』程度かもしれないが、今までが普通以下だったと思うと、ゾッとする。

　今日、突然のメールが一通。
　見知らぬ男性からのメール。公式の会社のアドレスはブログにも掲載されており、怪しいメールなどもたくさん届く。知らないメールは、即削除がいつものスタンスであるが、ふと記事に目が留まった。

　当ブログの愛読者とのことではある。記事も熟読されているようで、暖かい応援メールであった。最近、身近なひとに言われる『ヨッシーブログ読んでるよ！』の一言、大変ありがたいことではあるが、良くきいてみると同業者の方が多いようである。

　一般の方にわかりやすく『不動産営業マンの日常』を伝えることをコンセプトに始めたが、路線がズレているようだ。
　そう毎日、ドラマティックなことも起きず、平穏無事な日々を送っているせいか皆さんをパソコンの前で『クスッ』とさせることが出来ず申し訳ありません。

　今後いろいろと新しい企画を思案中ですが、手間も掛かり現段階では着手できていません。近々着手予定です。
　それまでの間、もう一度バックナンバーを読み返し、準備運動して待っていて下さい。
　
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　営業されることが苦手、よっしーです。

　日頃営業することがあっても、営業されることは少ないです。とはいってもそうそう大きな買い物をすることもなく、ここ数年で一番大きい出費は車くらいです。

　車を買い換えたときは、何となく希望を伝えるといつの間にか車屋さんのガレージには『土浦ナンバー』をぶら下げた車が準備されていた。

　良く知っている車屋さん、時間もないので『実印と印鑑証明渡しておくから、良いもの探しておいて』と言って翌週の出来事。段取りの良さにビックリしたことがあった。細かい説明など無かった、というより『細かい説明しても、聞かないでしょ』、まぁそうなんですけど・・・

　きっと一から十まで説明されるのが性に合わないのでしょう。素直じゃないと言われればそれまでである。
　教え魔が多いと言われる『ゴルフ』、ひとに聞くことが嫌いな自分は、もちろんひとにだって『こうした方が良い』なんて言わない。

　それでは仕事ではどうだろう。
　『ひとに聞くのはイヤ』なんて言ってられない。自分の判断次第で取り返しのつかないことだってある。わからないことはわからないと相手に伝え、恥ずかしがらずに教えを請う。

　何年も不動産営業をしていても、今まで経験したことがないことだって多い。知識として持っていても実務として使用したことがないことはたくさんある。日々勉強が必要だ。

　不動産を探しているひとで、長い時間探し続けているひとがいる。何気なく訪問した住宅メーカーへ相談したところ『いい不動産屋さんいるから・・・』てな調子でお会いすることがある。

　世間話から『もう探されて長いんですか？』との質問に『なかなかいい物件無くて』と普通の聞き出し。
　何点か質問するうちに『不動産購入する際は・・・』と切り出すと『あ〜ウチはそういう説明要らないから！他より安くていい土地紹介出来るの？』

　この時点でこのお客さんとの折衝は終了してます。あとは時間が過ぎるのを待つだけ。講釈など述べるつもりはないが、ポイントを簡潔に伝えて、どこか別の不動産屋や物件と出会ったときに混乱しないように良かれと思っても、それ以上のアドバイスは相手の気分を害するだけです。

　聞く方も話す方もあまり良い気にはなりません。いつもは話す側が多い私。昨日ある結婚式場の下見に行った際、担当した男性スタッフ、懇切丁寧に説明してくれるのですが、何だか話がクドイのです。

　私自身、結婚経験豊富！？ならよいのでしょうが、ズブの素人がプロに助言を求めているにも関わらず、生意気にも飽きてしまった。普段は逆の立場である私自身、担当の男性スタッフには申し訳ないが、日頃の営業活動を見直す良い機会になった。

　営業マンである以上、飽きのこない接客は必要ではあるが、エンターティナーのように楽しませるだけが目的ではない。仕事に対してまた悩みが増えた。。。

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　食べていくには仕方ないです、よっしーです。

　先日ある建売業者の店長があいさつに来た。数年前に取引をした担当者である。建売業者と言えば、少し大きめの土地を買い、一斉に建物を建てる。建築の最中に販売活動をして、完成後には販売が終了して他の現場へ、を繰り返す。

　各方面の発表にもあるように、現在日本全国に新築戸建の完成済み物件＝売れ残り物件が大量に溢れ返っている。取り扱う不動産業者はもちろん、供給する側は困惑するばかりである。

　恥ずかしながら私は、いわゆる建売住宅を取引したのは過去に一度しかない。またそれも自社物件を隣の奥様からのご紹介という、とてもラッキーな取引であった。
　現地販売会に行っても居眠りしてしまう営業マンが売れる訳がない。

　先の建売業者の店長が来店した理由は、特に自社物件の紹介ではなく。『今後どうしようか』的な不動産屋ならではの世間話。

　建売業者なのだから土地を売却することが本来の目的ではなく、建物を付けて売却しなくては利益が出せない。
　以前の地元不動産業者が抱いていた建売会社のイメージから大きく変わった。

　・他社へ販売をさせなかった業者が次々に販売依頼をしている
　　↓
　　販売業者も何回かチラシを配布し、現地販売会を行っても集客がなければ他の集客の得られる現場に行ってしまう。

　・建築条件付土地を土地のみで販売
　　↓
　　建築会社の指定がないが、販売価格が相場の2〜3割高の設定であり、パソコンひとつで不動産の価格がわかる時代、そうそうお客さんも騙されない。

　・営業マンの業務は自社物件の販売及び他社客付けの契約業務　　↓
　　自社物件が売れないので、ライバル会社の建売物件を販売したり、中古マンションなどの仲介を行っている

　仲介業者も建売業者も同じ不動産業者である。売れるものは何でも売るのは自由であるが、もう少し本来のスタンスを貫き通して欲しいと考えるのは私だけでしょうか。　

　企業だから会社を存続させるために、業務内容の修正も必要ではあるが、散々世間を引っ掻き回して突然バンザイされても周囲はいい迷惑である。

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　そりゃないよぉ、よっしーです。

　突然のキャンセル、様々な理由もあるだろうが良く考えて欲しい。

　日頃のお買物と不動産を比べてどう考えますか？

　スーパーでキャベツを買う。帰りがけにふと買い物袋を覗くと、あらビックリ大きな虫食い跡。急いで店に戻り『これ、良く見たら虫食いしてるからお金返して』、大概のお店で返金に応じるでしょう。

　不動産売買の場合、スーパー（プロ）vs 買い物客（素人）のようにはいかない。

　一般の方は『不動産屋から不動産を買う』という感覚が多い。しかし、売主＝不動産屋とは限らない。建売住宅や新築分譲マンションは、不動産屋（宅地建物取引業者）自ら売主となり、一般の方に不動産を売却する。

　それ以外の売主の大半は一個人、一般の方であることが多い。従って売主の不動産知識が豊富とは限らない。

　昨日『売主が突然・・・』の記事を書いたが、不動産取引の場合、契約後に解約する場合、住宅ローンを借りて代金を支払うなど停止条件以外では無条件解約が出来ない。

　注意してもらいたいのが解約が出来ない訳ではない。解約は出来るが、ペナルティが発生する。ペナルティとは、契約締結時に預けた手付金や予め定めた損害賠償額を契約の相手方に提供し、契約を解除するものである。

　売主・買主双方同じだけの責任を負うことにより、中立な契約行為を行う。

　私自身経験はないが、『気が変わってしまった』や『他に良い物件が出てきた』、『やっぱり買うのが不安』などなど。

　解約を申し入れる場合、『手付金は返してくれるのか』その反対に『手付金を返せばいいんでしょ』と聞かれる。契約書の文言にもあるように、『互いに誠意をもって』であれば事を大きくせず済ませようと思うが、言い方によってはなるようになれ、とサジをなげたくなることもある。（営業マンだって人間ですから）

　『私は客だ』的なひと、不動産屋は契約が成就して報酬を得る。たとえ手付金を放棄（倍返し）して解約したとしても、契約自体は一旦成就している訳だから、仲介手数料は発生する。

　『買っても（売っても）いないのに手数料なんて払えるか！！』大人の会話ではないですね。。。

　誰だって解約するために契約をする訳ではない。様々な理由があってのこと、解約が悪いわけではないが、『飛ぶ鳥、後を濁さず』が出来ないひとは解約になるまでの経緯でそんな兆候もあったのだろう。

　・打ち合わせなど、約束の時間に来ない

　・予定など突然のキャンセル

　・連絡手段を断ち切る

　イヤならイヤって言えばいいのに！子供じゃないんだから。
　気分や天気、真意はわからないが、子供を使って理由にするなんてもってのほかである。

　今度その子供が来たら聞いちゃいますよ。

　『この前の日曜日、おじちゃん待ってたのに来てくれなくて寂しかったなぁ〜風邪ひいちゃったのぉ？』

　『う〜んう〜ん、ママがねパパに行きたくないって言ってたから、来れなかった！』なんて子供からボロが出ちゃうかも！？

　ウソをつくなら絶対にバレないウソをついて下さい。バレてないと思っているのはあなただけです。営業マンはそんな人たちと毎日顔を合わせているのですから、にわか仕込みのウソなど見抜いてしまいます。

　哀しいかな、これも営業マンの職業病なのかもしれない。

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　新しい受付嬢の夏みかんです、よっしーです。

　一ヶ月ほど前に不動産業者へ訪問した際、『お〜い、これ持って行けよ、ウチの庭で獲れたから』と渡された。

　弊社受付嬢として迎え入れられた、この『夏　みかん』現在では仕事にも慣れたようですが、入社当時は緊張のあまりいつも表情は緑一色だった彼女。

　時間が経過するに連れ、愛着も出て食べてしまうことが出来ず、今日も弊社入口カウンターで受付業務です。

　数年前の話、ある中古住宅を取引した。売主さんは現自宅を売却し、ご両親との二世帯住宅を計画していた。売出し当時の価格設定を強気に出したため、申込みまでずいぶんと時間を要した。

　ある週末、近隣の賃貸住宅にお住まいの家族から内見の希望があり、現地をご案内。物件自体やエリアなどは文句はないが、少し価格の面で結論が出せない様子。

　『それでは売主さんに交渉して、もし歩み寄りがあれば契約しましょう』と伝えると、『じゃぁ是非お願いします』とのこと。

　売主さんに申込みの旨を伝えると、あまりにも申込みが入らないため他業者へ連絡をした後だった。詳しく聞いてみると、建築中の二世帯住宅の工事スケジュールと売却が全く噛み合わないため、このままでは完成しても引渡しが出来ないと工事業者から言われたそうだ。

　確かに資金計画として、売却益を建築代金に充当を予定していたため、売主さんにしてみれば逃げ場がなく『もういくらでもいいから誰か買ってくれ』とばかりに、新聞広告に入っていた不動産屋に片っ端から連絡したそうだ。

　ある不動産屋からは『価格を任せていただけるなら、明日現金を用意しますよ』と言われたそうだが、その場合の価格は大幅に叩かれてしまい資金計画が折り合わない。そんな時に私からの連絡。

　当初の売出し価格から値引き（それでも当時の相場を考えると少し高いくらい）をしてもらい、無事売買契約となった。
　契約後、住宅ローンの手続きを行い、残金決済と物件の引渡しが近づいた頃、売主さんからの一本の電話。

　『あの〜吉野さん、引渡し日なんですけど少し遅らせること出来ないですか？』

　緊急事態でも起きたのかと思い理由を聞いてみた。

　『くだらないことなんですけど、みかん。。。』

　『ハイ！？今なんておっしゃいました？』

　理由として、物件の庭にみかんの木があり、毎年生るそのみかんが非常に美味しいらしい。契約はしてはみたものの、今年からそのみかんが食べられないのが寂しく、最後にそのみかんを収穫してから物件を引渡ししたいとのこと。

　しかし、売主さんは完成間近の二世帯住宅の支払いと、買主さんの現在の賃貸住宅の退去日の兼ね合いからみて、すでに引渡し日を変更することが出来ない状態ではあった。

　結果として、買主さんの好意で『引渡し後、自由にみかんを収穫してもいいですよ』と言ってもらい事なきを得ました。
　やりとりの最中、売主さんから出た『掛かる費用は全て払うから』という言葉、たかがみかんと思ってしまうが、人それぞれの価値観があるのだと考えさせられてた貴重な経験である。

　しかし本当に500万円近い損害金を払うだけの腹積りが出来ていたかは定かではない。

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　目を覚ませ、よっしーです。

　パートナーオフィス「美湘ランド」で早起きの話題があったので、いただいちゃいましょう！（すみません、ホントに今日は話題がないので・・・）

　歳を重ねると眠りが浅くなるといいますが、いくつ位からなんでしょう？現在30歳の私は深すぎる眠りに悩んでいます。
　例えるのなら、常に最新の地下鉄。

　『明日は早いから』と心に決めて布団に入りますが、気付くと朝です。眠れない夜、感じたことないですね。きっと毎日が幸せなのかもしれない！？

　そこで最近編み出した早起き裏技！！
　※注意：お食事中の方、この続きについては、胃の中のものがきちんと消化してからお読み下さい。


　さて、準備はよろしいですか？

　まずは、就寝前の準備をします。人それぞれありますので自由に行って下さい。

　・入浴

　・歯磨き

　・乾燥を防ぐため、顔や体に乳液を付ける

　・髪を乾かす

　・パジャマに着替える

　さぁお布団に入って下さい！！何してるんですか？早く寝て下さい、明日早いんですよね？えっえっえ！？

　あ〜ぁトイレ！行かなくていいんです。違います、もう一度言いますよ、トイレには行かなくていいんです。

　というより、行ってはいけません。なぜ？良い質問です。
　それは朝起きたときに、皆さんトイレに行きますよね？何となく行く人もいますが、トイレに行きたくなって起きることってないですか？

　最近気付いたんです。私は次の日、朝一の打合せやどうしても遅れることが出来ない用事があるときには使う裏技なんです。。。

　こうでもしないと起きれない自分は大人として情けないですが、目覚ましが4ヶ並んでもビクともしないなんてある意味才能かもしれないです。

　しかしこの裏技を使う場合、使用頻度にご注意下さい。人間の体は良く出来たもので、『慣れ』があります。頻繁に使用すると更に深い眠りに入ってしまう恐れと、最悪の事態（布団干しも楽ではありません、、、）を引き起こし兼ねません。

　不動産営業マンは、このように体を酷使して日々の仕事をしています。ご理解のあるお客様は、今後、午前中のお打合せの際は10時以降に設定いただきますよう、宜しくお願い申し上げます。

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　11月も半ばになって、、、よっしーです。

　もうすぐそこに冬が待ち構えていて、秋の話題なんてお恥ずかしい限りですが、最近読書始めました。。。
　世間では『読書の秋』という言葉もあるし、社会人たるもの、、、なぁ〜んてカッコいいものではありません。単に社長柴田が読んだ本が、私に回覧板のように廻ってくるのです。


　もともと活字を読むことが少なかった私、『飛躍する自分2008』を目標に掲げた足掛りとして、苦手な読書を克服する毎日です。

　例えば電車の中刷り広告、サッと目を通しますが、量の多い文章は途中でお腹いっぱいになり読むのを諦めてしまいます。その結果、現在の言葉を知らない私を形成してしまいました。

　それを見兼ねた社長柴田、かわいい！？部下のためにせっせと私に本を提供してくれます。

　『はい！これ』に対し、『ハイ！！』の一言。非常に簡単なやりとり、あまりに簡単なやり取り過ぎて私の机に在庫が溜まります。本来、読み終わると書庫に戻しますが、ここに梅雨前線のように停滞し続けます。

　広告などで見る『速読法』や『ナナメ読み』
　言い訳をさせていただくと、私、マジメなんです。。。何かを吹っ飛ばして物事進めること性格的に出来ないんです。たぶん。

　内容的に優しいものをチョイスし、まずは自分を慣れさせてます。次々に待つ難しいヤツ、待ってろよぉ〜！

　不動産の法改正などで会社に届くもの冊子などは、なんの抵抗もないのに、他のものになると途端にお子ちゃまになる自分、頼りないですがそんな自分が大好き、よっしーでした。

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　仕事って通じるものあるんです、よっしーです。

　最近のブログネタの仕入先『日本経済新聞』、難しい記事を自分なりに優しく理解し、不動産ネタに繋げる。これも才覚かもしれない、と自画自賛。

　どの新聞にも第一面にコラムがある。毎日書き上げるひとの苦労は計り知れない。夕刊の『あすへの記事』という様々な方が日替わりでコラムが載っている。そのひとり『日東電工相談役・山本英樹氏』、上場企業の創業者らしいのですが、調べてみるまで、どこの誰なのか知りませんでした。もしスゴイ有名人だったらすみません。

　おこがましいですが、氏の書くコラムを読むと『あ〜それ自分でも考えてた』と思うことが多い。ネタを盗られたとひとり被害者意識の私。
　非常に共感する部分が多い。

　【問診触聴】

　最近、触診に時間をかける医師が少なくなった気がする。触って欲しいわけではないが、顔も見ず、体に触れもせず、検査結果のデータとにらめっこをしている若い医師にあうと、なんとなく心もとなくなってしまう。

　知人の内科医は喜寿を超えた年齢だが、彼によれば臨床医の第一歩は問診であるという。最初の対話で、どこまで病状を引っ張り出せるか。これが難しいらしい。

　病気の原因を知るためには、患者の経歴や環境などが重要なポイントになり、そこを「問いかけ」によって引き出すには、豊かな経験と知識が必要となる。

　どこの地域で何坪くらいで、予算がいくら。

　希望の条件を聞き出し、該当する物件を紹介する。紹介して、興味を示す物件が出せれば問題ないが、該当する物件がない場合はどうする？お客さんは不動産屋を『使えない』と評価し、不動産業者は『都合のいいお客さん』と判断する。

　お互いのメリットなどない。
　私は不動産に関してはプロである。しかし、それ以外はお客さんの立場になる。気付いていないが、きっと他所でわがままを言っていると思う。

　不動産業に従事していれば、お客さんの言うことは大概想像がつく。予算や規模そしてエリアなど、『無理』であることをきちんと伝え、その後最善の提案をしてみる。どうしても希望にあわないなら、『計画を止める』提案もお客さんのためである。

　『無理』なことを力ずくで押さえようとしたり、逆に言うことを聞かない営業マンに反論しているようであれば、お互い時間の無駄なので、早々にお別れした方が双方得策です。

　不動産探しは鍵合わせではない。条件ひとつひとつが狂いなく合致するとは限らない。世間話をしていたり、現場を見たり、少しだけ目線を変えるよう勧めたりするだけで、最初に思っていた条件が変わる事だってある。

　優先順位を整理してあげるのである。

　『ひとの顔色を見て』というと聞こえが良くないが、顔色≒本質を見抜けないようでは、一端の不動産屋とは言えないかもしれません。

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　顔が見えないからこそ、よっしーです。

　昨日は不動産探しが便利になったことを書いた。その反面、不便なことも多い。今日は少々の愚痴とストレス発散。

　少し前の不動産屋と言うと、お客さんが入りづらそうな雰囲気の不動産屋の店舗に出向き、『あの〜家を探してるんですけど〜』なんて調子から始ったものだと思う。

　いわゆる不動産業界で言う『飛び込み客』

　みんなが同じような探し方をしていた。それを待ち構える不動産屋も『あら、いらっしゃい！どんなの探してんの？』

　そこで様々な条件を聞き出す。うんうんと聞くが、結論として『あ〜お客さんそんな都合がいいモンないよ、でも近くに良い物件あんのよ、見に行かない？騙されたと思ってさぁ』

　昔はこんな調子で良かったんでしょうね。お客さんも不動産屋も物件自体も！理想よりもとにかく『家を買う』だけが目的だった気がする。


　それでは現在はどうだろう？
　不動産本体はもちろん住宅ローンや保険、地域の話題など関連する情報は膨大すぎる。今までのように自分の足で探し回ることは限界なのかも知れない。

　そんな時便利なのがインターネット。不動産を探すひとにとっては欠かせないツールのひとつです。しかし、それとは逆に情報を供給する不動産屋はどうだろうか？
　意外とホームページを持っていない不動産屋も多い。『パソコン！？ありゃダメだ、オレは電話一台あれば十分仕事できるよ』と温度差があるのも現実。

　私は学校を卒業後働いた飲食店では、『電話に出るときは、ワントーン高い声で出るように』と習った。この習慣は今でも忘れることなく続いている。
　明確な理由はわからないが、低い声よりもワントーン高い方が受けた側の印象が良いということ、掛けてきたひとに確認していないので、真意はわかりませんが。

　顔が見えないからこそ、自分が普通だと思っていたとしても、相手にとって悪い印象を与えることがある。

　電話だけではない。ファックスやメールだって相手に与える印象は様々である。マナーを守って使ってもらいたい。
　一方的に送られてくるメールは迷惑であるが、自ら問い合わせをしたり、質問をして何のレスポンスを返さないひとも多い。

　可能であれば『ねぇ聞いてます？』って聞きたいくらいです。顔が見えれば『あ〜どうも』ぐらいは言うのに、便利になりすぎちゃったんですかね。

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　決して悪口じゃないですからあしからず、よっしーです。

　当ブログは一般の方だけではなく、住宅メーカーの方もお読みいただいているようなので、今回は一般の方向けではなく、住宅メーカーの営業マン向けの記事になっております。一般の方は『自分が依頼した後』はこうなっている、という感じでお読み下さい。

　前回住宅メーカーに行き土地を探すことを記事にしたが、その延長として。

　住宅メーカーの営業マンがお客さんから土地の希望条件を聞き、それを不動産屋に伝える。しかし、そんなに都合の良い話もなく、土地が見つからない事態も多く目にする。

　問題はどこあるのか？

　不動産屋に希望条件を伝える。
　↓
　満足する物件が出てこない。（条件に無理があることが多い）
　↓
　住宅メーカーの営業マンが自分で不動産屋回りをする。
　↓
　良い物件が出た場合、正しい取引、知識が備わればその後も土地を所有していないお客さんも抵抗無く接客出来る。
　不動産取引のなかで、ごく稀に『ラッキー』が起きることがある。そのラッキーを『当たり前の成功事例』と踏まえると今後の営業活動が厳しくなる。

　希望条件の物件が出てこない場合、各不動産へ連絡をして『すぐに決まるお客さんなんです』とか『建物はもう決まっているので』などと言い、資料を請求する。

　その資料を持ってお客さんへアプローチする。偏った成功事例だけを備えての営業活動はとても危険である。
　本人にはそんなつもりは無い。『お客さんを思って』の行動でしょうが、一般の方より少し知識がある程度では、問題が起きたときの対処は不十分である。

　問題が発生したときに、知識の備わった専門家に聞けば危険も回避できるが、大概そんなときは上司などに相談していることが多い。
　中途半端な知識の上司に相談しようものなら、単に火に油を注ぐようなものです。相談する前に上司に聞いてみましょう。『あの〜質問なんですが、○○部長は今まで何件くらい土地を所有していない方の取引されたことありますか？』と。

　累計ではなく、住宅営業をしつつ建替えを除き、年平均に均して5〜6件以上をコンスタントに実績があれば自信を持って相談してみましょう！
　しかし、それ以下の場合は件数に関わらず『スゴイですね』と、一言賞賛を与えて専門家に相談することをオススメします。

　数字に追いかけられる仕事だから、その意味わかりますよね。

　土地探し、任せちゃえばいいじゃないですか不動産屋に。自分が必死で探してきた土地を買ってはもらったけど、数ヵ月後ほかのメーカーの建物が着工しているなんて経験ないですか？
　『抜かれる』なんて思ってるのは、きっとあなただけかも。

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　振り回されるのはもうイヤ、よっしーです。

　数年前から大きな変化がある。難しい話ではない、お客さんのことです。

　不動産会社各社で集客方法は異なる。来店客が多い会社や現地販売をする会社、チラシやインターネットの広告を使用する会社。

　それ以外に『紹介』という強いツールがある。
　いわゆる『あそこの不動産屋は良かったよ』的なものから、住宅メーカーから声を掛けてもらうものまで。
　弊社も後者の紹介をたくさんもらう。

　餅は餅屋という言葉があるが、不動産を探すひとには当てはまらないことがある。土地を探している訳だから、本来不動産屋に来るべきと思うのだが、やはり長年の風潮なのだろうか『不動産屋は恐い』という方がまだまだ多い。

　皆どうするかというと、住宅展示場に行く。たくさんの家が見られる上、入り口などに『不動産フェア』などという看板を目にすると『じゃあ土地も一緒に』なんてことになる。

　聞くところによると、以前は土地を所有していないお客さんが展示場に来場すると、住宅メーカーの営業マンはテンションが下がったと聞く。どこまで本当の話か定かではないが、せっかく書いた『お客様カード』を破棄してしまうなんてことも。

　しかし、現在住宅展示場に来場する4〜5割はまだ土地を所有していない方のようで、全て破棄してしまったら仕事にならず取り組む会社が大半という現状である。

　そういった場面で声が掛かり、お客さんとの折衝が始まる。

　数年前、頻繁に耳にした言葉『ウチは良い土地を紹介してくれた会社と契約する』住宅メーカーの営業マンにとっては、響きがいいんでしょうね。

　そうするとお客さんの条件を素直に聞き、それを我々に伝える。
　『都心から乗り換えなく40分以内、駅から徒歩10分以内、南道路で閑静な住宅街、間口が広くて出来るだけ広い敷地』、フムフム！と聞き、その後土地建物の予算を聞く。

　仮に4,000万という予算にしてみよう。
　建物の希望も同時に聞くと、同様に無理な注文が続く。建物の予算が3,000万円。残り1,000万の予算で土地を探す。
　現実的な話ではない。しかし、営業マンはいうのです『良い土地があればすぐに契約してくれます、建物はウチに決めてもらってます』

　そりゃ良い土地あれば、誰だってすぐに決めるでしょうが、、、

　日を改めてお客さんと会う機会に聞いてみる『もう既に建築会社は決めてるんですよね？』そうすると、意外な答えが！！

　『いいえ、ウチは良い土地情報を持ってきた建設会社と契約しようと思ってます』とキッパリ。厳密に言うと宅地建物取引業法では、不動産業の免許を有しない会社の社員が土地情報を提供することは出来ない。
　あくまでもお手伝いの一環とすれば、問題はないのであるが、少しグレーなところも多い。

　こういうお客さんが各住宅メーカーへ同じように声を掛けて、同じように不動産屋に依頼をして、集まる物件は全て同じ物件。
　最初の条件の段階で歯車が噛み合っていない訳だから、気に入る物件が出てこない。

　しかし、たまにズッポリとハマる物件が出る場合はどうだろう。以前は約束をしたからには、『あなたに任せるよ、良い家建ててよ』なんて光景もありましたが、最近ではそんな光景しばらく見てません。

　シビアなのかもしれません。しかし、鼻っ面にエサを見せ誘い出し、最後は取り上げてしまうようなこと個人的にはあまり好きではありません。

　そんな時は初めに聞きます。
　『もう建物はこちらの会社でよろしいですよね？』、そこで『いいえ』という言葉が返ってくると、

　『それではどこで建築しようか、気持ちの整理がついたらまた会いましょう』と言ってしまう私、営業マンとして失格ですか？

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　不動産探しを着手するには、よっしーです。

　『これから不動産を探すぞ』と思ってる方、便利な時代です。

　インターネットや雑誌は膨大な媒体があり、広告主である不動産業者だってどれくらいの数が存在しているかも把握していない（出来ない）ほどの量がある。

　それでは媒体が数多くある訳だから、その分物件数もたくさんあるのだろう？と思うと、思ったほど比例はしていかない。

　それはなぜか？簡単な話である。重複してるのです。

　あなたが不動産業者へ物件を探してもらう依頼をします。地域や規模、予算などの条件を伝えると、ファックスやメール、郵便で情報が手元に届く。
　そこで興味のある物件があれば、次の休みに現場を見に行くとなるが、大半の方は『う〜ん？？こんなものか』と満足はしないだろう。

　次にとる行動如何で、驚くほど物件探しがスムーズになる。
　しかし多くの人は、他の不動産屋には別の情報があるのではと思い、問い合わせをする。

　複数の不動産業者に問い合わせをしたことがあるひとは経験があるだろう、情報が重複していること。
　『この物件さっきと同じだ』、こんなセリフ言ったことないですか？

　ある物件を不動産業者が所有者より売却依頼を受け、指定流通機構に登録する。その後、各不動産業者が自社のお客さんへ紹介する。この後者がたくさんいれば、不動産情報が世の中に広まる。

　広告も同じ。各不動産業者が『ウチにも広告物件として使わせてくれ』と言えば、大半の売主側の不動産業者は了承する。

　一般の方の目には不動産情報が溢れているように見えるが、良く目を凝らして見ると、そんなに物件数などないことがわかる。
　一通りグルりと物件情報を見渡し状況を把握する。

　さぁ！ここからが人生の分かれ目です。
　『使えない不動産屋』と一蹴し『きっと理想の物件に出会える』と勘違いし、不動産を探すのでなく不動産屋を探すのか。
　それとも、きちんと条件を見直し、『理想の物件』ではなく、『条件の合う物件』を購入できるかではないだろうか。

　と、生意気なことを書いてみるが、不動産については『こうした方がいい』とアドバイスは出来る。

　しかし、私自身初めての経験の際、まるで子供のような知識しかないことも多い。

　例えば結婚。複数回の経験を持つプレイボーイなら、手順など before breakfast である。おっと失礼！朝飯前である。つい英検四級の知識が出てしまいました。


　昨日、雑誌を見ているとこんなページが目に飛び込んできました。『みちこさん』がついに買ったそうです！！未開の領域ゼクシィ！！

　きっと幸せを掴むためのバイブルなんでしょう。しかし、不動産情報誌にも似たようなことが書いてある場合がある。

　初めにハァ〜？5ヶ所も〜！？なんて思ったが、右も左もわからない私は、ペラペラとめくりながらも、下見の場所を3ヶ所ピックアップしたのは言うまでもない。

　ブライダル業界の術中にハマっているのか？？よっしー！！

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　不動産取引の知識と購入の考え方を優しく解説し、どなた様にも役立つ情報を掲載。

　玄関の鍵を開け、暗い部屋の電気を点ける、『おはようございます』または『ただいま帰りました』とひとり事務所で呟く。

　本日は午前中契約で午後一番の案内、その後打ち合わせ、本日の出社は20時を回ってから。

　誰もいるはずもなく、事務所のパソコンを立ち上げる。

　一日明るく振舞っていた自分がウソのように、ブログを書いている。

　これも今後の自分のためである。

　皆が遊んでいるときに仕事をする。皆の休みに併せて最高の提案をするために時間を有効活用しよう。

　ありがとうと言ってもらうために、もう少しだけ頑張ろうとしている自分が大好きである。

　久々のあいうえお作文。お題は『不動産』

　ふ・・振り向けば

　ど・・どこかで会ったか！？

　う・・胡散臭いひと

　さ・・さっぱり思い出せない

　ん・・んんん〜〜あぁ！！不動産さん！


　以前、仕事が終わったあと、食事をしようと飲食店に入った際、前に並んでいた女性に言われた一言です。

　きっと私が接客した方のようでしたが、私自身全く記憶になく、チラチラと見られおり、少々気になっておりました。

　そこで思い出したようで大きな声で『不動産さ〜ん！！』、きっと吉野さんの名前が出なかったんでしょう。不動産に『さん』付けしていただきました。

　どこか記憶の片隅にでも残っていただけ、営業冥利につきます。

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